مول ستيب العبور | أسعار المحلات والعيادات والمكاتب 2026

مول ستيب العبور هو مشروع تجاري وإداري وطبي تطوره شركة معمار الأشراف للتطوير العقاري في مدينة العبور الجديدة شرق القاهرة، أمام جهاز مدينة العبور الجديدة وعلى طريق بلبيس. يتكون المبنى من دور أرضي وثلاثة أدوار متكررة، وتقدر مساحة المشروع بنحو 2097 م²، ويضم محلات في الدورين الأرضي والأول ومكاتب إدارية وعيادات طبية في الأدوار العليا.

تبدأ أسعار الوحدات المعلنة من نحو 2.1 إلى 2.3 مليون جنيه حسب الصفحات، وتختلف خطط السداد بين مقدم 20% وتقسيط خمس سنوات، أو مقدم 25% وتقسيط أربع سنوات. ويختلف موعد التسليم بين 2026 و2028 حسب المصدر، وكثير من الأرقام والشروط تتعارض بين الصفحات، لذلك يجب تأكيد العرض الحالي مع فريق المبيعات قبل الحجز.

يعرض هذا المقال موقع مول ستيب العبور، والمعالم القريبة منه، وأنواع الوحدات ومساحاتها وأسعارها، ونظام السداد والتصميم والمرافق. كما يتناول المطور ومشاريعه، وأهم المميزات والعيوب، ويجيب عن سؤال مهم: هل المشروع فرصة استثمارية جيدة لمحفظتك العقارية على المدى الطويل، مع نصائح عملية؟

موقع مول ستيب العبور

يقع مول ستيب العبور في مدينة العبور الجديدة، في مواجهة جهاز مدينة العبور الجديدة مباشرة، ويطل على طريق بلبيس وخط 10. وهذا الموقع مهم لأن الطرق الرئيسية ترفع ظهور المحلات والعيادات وتسهل وصول الزوار بالسيارات.

يرتبط المشروع بمحور العبور الجديد والطريق الدائري الأوسطي وطريق مصر الإسماعيلية الصحراوي، ويقع قريبًا من أحياء الحرية والكرامة وسكن مصر والمجد. وتقول بعض المصادر إن كارفور العبور وعددًا من المستشفيات والجامعات على بعد دقائق، لكنها لا تذكر أزمنة محددة، لذلك يُفضل قياس الطريق بنفسك في أوقات الذروة قبل الحجز.

ويفيد قرب المشروع من الأحياء السكنية الجديدة الأنشطة اليومية مثل الصيدليات والعيادات والمكاتب الخدمية والمطاعم السريعة، لأن سكان هذه الأحياء يحتاجون إلى خدمات قريبة منهم. وبما أن مدينة العبور الجديدة ما زالت تنمو، فقد يزداد عدد السكان والطلب على الخدمات مع الوقت، لكن هذا يعتمد على سرعة اكتمال المشروعات السكنية حول الموقع.

كذلك يُفضل زيارة الموقع في أوقات مختلفة من اليوم لمعرفة حركة المرور والمشاة، وعدد المحلات والعيادات المفتوحة حاليًا في الشارع نفسه، وتوفر أماكن الانتظار للزوار.

المناطق والمعالم القريبة من مول ستيب العبور

يحيط بالمشروع عدد من الطرق والأحياء والخدمات، وأهمها:

• جهاز مدينة العبور الجديدة، أمام المشروع مباشرة
• طريق بلبيس وخط 10، وهما الطريقان اللذان يطل عليهما المشروع
• محور العبور الجديد، على بعد دقائق
• الطريق الدائري الأوسطي، على مسافة قريبة
• طريق مصر الإسماعيلية الصحراوي
• كارفور العبور، على بعد دقائق
• أحياء الحرية والكرامة وسكن مصر والمجد
• مطار القاهرة الدولي، على مسافة قريبة حسب بعض الصفحات

تختلف المسافات بين المصادر، ولا تذكر أغلب الصفحات أزمنة محددة، لذلك تعامل مع كل رقم على أنه تقدير وقس الطريق بنفسك. وتُعد الواجهة على الطرق الرئيسية وقرب الأحياء السكنية من أهم نقاط القوة، لكن وجود مولات أخرى في العبور الجديدة يعني منافسة، لذلك يجب اختيار نشاط مناسب لكل وحدة.

ومن المفيد زيارة المولات المجاورة لمعرفة مستوى الإقبال والأنشطة الناجحة والإيجارات الحالية.

أنواع الوحدات في مول ستيب العبور

يقدم مول ستيب العبور ثلاثة أنواع رئيسية من الوحدات موزعة على الأدوار، وهي:

• محلات تجارية: في الدورين الأرضي والأول.
• مكاتب إدارية: في الدور الثاني، وتُسلَّم بتشطيب كامل حسب بعض الصفحات.
• عيادات طبية: في الدور الثالث، وتُجهز بمواصفات طبية حسب بعض الصفحات.

يتكون المبنى من دور أرضي وثلاثة أدوار متكررة، لذلك تتركز الأنشطة التجارية في الأدوار السفلية التي تستقبل الزوار، بينما تُخصص الأدوار العليا للأنشطة التي تحتاج إلى هدوء مثل المكاتب والعيادات. وهذا التوزيع يخدم المتسوقين والمرضى والموظفين دون تداخل كبير.

وتفيد هذه التقسيمة المستثمر الذي يريد تنويع شرائه، لكنها تتطلب سؤال المبيعات عن عدد الوحدات من كل نوع المتاحة حاليًا وعن مستوى التشطيب في كل دور.

كما يفضل الأطباء اختيار عيادة قريبة من المصاعد لتسهيل وصول المرضى، ويفضل أصحاب المحلات الوحدات القريبة من المدخل الرئيسي أو من السلم المتحرك.

مساحات الوحدات في مول ستيب العبور

تبدأ المساحات من وحدات صغيرة تناسب الميزانيات المحدودة، والمعلن في الصفحات:

• الدور الأرضي: من نحو 14 أو 20 إلى 39 م²
• الدور الأول: من نحو 29 أو 39 إلى 75 م²
• الدور الثاني: من نحو 50 إلى 88 م²
• الدور الثالث: من نحو 50 إلى 88 م²، وبعض الصفحات تذكر حتى 110 م²

تتعارض بعض الأرقام بين الصفحات، فبعضها يذكر بداية الدور الأرضي من 14 م² وبعضها من 20 م²، لذلك اطلب المخططات الحالية للوحدات. واسأل أيضًا عن المساحة الصافية والإجمالية ونصيب الوحدة من الأجزاء المشتركة، لأن ذلك يغير سعر المتر الفعلي.

وتناسب المساحات الصغيرة المستثمر الذي يريد دخول السوق بمبلغ أقل، لكن الوحدات الصغيرة تحتاج إلى نشاط مناسب لها مثل محلات بيع سريع أو عيادات متخصصة صغيرة.

أسعار مول ستيب العبور

تختلف الأسعار بين المصادر اختلافًا واضحًا. فإحدى الصفحات تذكر أسعارًا تبدأ من نحو 2.25 مليون جنيه، وأخرى تذكر وحدات إدارية من نحو 2.1 مليون جنيه، وتعرض صفحة ثالثة محلًا تجاريًا بمساحة 20 م² بنحو 3.2 مليون جنيه، أي بسعر 160 ألف جنيه للمتر. وتذكر صفحة أخرى أسعارًا تبدأ من نحو 5.25 مليون جنيه ومتوسط للمتر من 55 ألف جنيه، وهذا يختلف كثيرًا عن باقي الصفحات.

وقد تعود الفروق إلى اختلاف الدور والنشاط، فالمحلات في الدور الأرضي أعلى سعرًا من الأدوار العليا، وقد تعكس بعض الأرقام أسعارًا قديمة. لذلك اطلب عرض سعر مكتوبًا للوحدة المحددة يوضح سعر المتر والدور والمساحة وما يشمله السعر.

وقارن سعر المتر بمولات أخرى في العبور الجديدة قبل اتخاذ القرار، وتأكد مما إذا كانت الوحدة كاملة التشطيب أم على الطوب والمحارة، ومما إذا كانت هناك وديعة صيانة. كما يفيد معرفة سعر الإيجار الحالي لوحدات مشابهة في المنطقة، فهو يوضح العائد المتوقع من السعر المعروض.

ولا تقارن رقمين من صفحتين مختلفتين دون التأكد من الدور والنشاط ومن تاريخ نشر السعر.

نظام السداد في مول ستيب العبور

تذكر أغلب الصفحات مقدمًا يتراوح بين 20% و25% مع تقسيط على أربع إلى خمس سنوات. وتذكر صفحة خيارات متعددة: مقدم 20% وتقسيط ثلاث سنوات، أو مقدم 25% وتقسيط أربع سنوات، أو مقدم 30% وتقسيط حتى خمس سنوات. وتذكر صفحة أخرى أن الأقساط متساوية دون فوائد.

وكمثال توضيحي، وحدة بسعر 2.25 مليون جنيه بمقدم 20% تحتاج نحو 450 ألف جنيه عند التعاقد. ويبقى نحو 1.8 مليون جنيه، وعلى خمس سنوات يصبح القسط الشهري قريبًا من 30 ألف جنيه. وهذا تقدير بسيط لا يشمل وديعة الصيانة أو الرسوم الأخرى.

وبالنسبة لموعد التسليم، تذكر صفحة عام 2026، وتذكر صفحة أخرى عام 2028 للوحدة المعروضة، وتقول صفحة ثالثة إن المواعيد تختلف حسب مراحل الإنشاء. اطلب موعد التسليم مكتوبًا في العقد، واسأل عن غرامة التأخير قبل التوقيع.

ويُنصح بحساب القسط الشهري مقارنة بالدخل المتوقع من الوحدة، مع الانتباه إلى أن الوحدة قد لا تنتج إيجارًا قبل التسليم.

كما يفيد سؤال المبيعات هل يمكن تعديل خطة السداد، وهل هناك رسوم عند التنازل عن الوحدة قبل التسليم.

ويفيد مقارنة تكلفة الفرصة البديلة للمقدم المرتفع، أي ما يمكن أن يحققه المبلغ نفسه لو وُضع في استثمار آخر، قبل اختيار خطة المقدم الأعلى والتقسيط الأقصر.

تصميم مول ستيب العبور

يقوم المشروع على مساحة تقارب 2097 م²، وتذكر إحدى الصفحات أن المبنى يغطي نحو 30% من المساحة وتُترك نحو 70% للمسطحات الخضراء والساحات. ويتكون من دور أرضي وثلاثة أدوار متكررة، مع محلات في الدورين الأرضي والأول ومكاتب في الدور الثاني وعيادات في الدور الثالث.

يتميز التصميم بطراز أوروبي حديث بواجهات زجاجية ومداخل رخامية وساحات مزروعة، مع مصاعد بانورامية وسلالم متحركة، وتخطيط للتكييف المركزي. وتهدف المساحات إلى تسهيل حركة الزوار داخل المبنى وتوفير إطلالات مفتوحة من الوحدات العليا.

الفكرة العامة هي مول صغير حديث يجمع التسوق والإدارة والخدمات الطبية في مبنى واحد، وهو أسلوب يرفع جودة التجربة للزوار. ولأن المساحة الإجمالية صغيرة نسبيًا، فإن عدد الوحدات محدود، مما قد يجعل بعض الوحدات المميزة تنفد بسرعة.

كما يجب السؤال عن مواصفات الزجاج والعزل الحراري والصوتي في الواجهات الزجاجية، وعن اسم الاستشاري المعماري الذي أعد التصميم.

ويُفضل الاطلاع على مخططات الواجهات والمداخل وتوزيع الوحدات على كل دور قبل الحجز، لأن مكان الوحدة بالنسبة للمصعد والمدخل يؤثر في قيمتها التأجيرية وفي سهولة تسويقها لاحقًا.

المرافق والخدمات في مول ستيب العبور

يضم المشروع مجموعة من الخدمات التي تهم أصحاب الوحدات والزوار، وأهم ما تذكره المصادر:

• أمن على مدار الساعة وكاميرات مراقبة وبوابات إلكترونية
• مصاعد بانورامية وسلالم متحركة
• جراج ومواقف سيارات مؤمنة
• إنترنت عالي السرعة وغرف اجتماعات للوحدات الإدارية
• مطاعم وكافيهات ومحلات
• فرق للصيانة والنظافة
• مولدات احتياطية وماكينات صراف آلي
• نظام مكافحة حريق
• مساحات خضراء وساحات ترفيهية

تذكر بعض الصفحات خدمات إضافية مثل صالة رياضية ومنطقة ألعاب أطفال، وهي غير مؤكدة في كل المصادر، لذلك اسأل عن الخدمات المدرجة فعليًا في المخطط المعتمد. كما اسأل عن طريقة احتساب رسوم الصيانة السنوية وعن إدارة المبنى بعد التسليم، لأن إدارة المول هي التي تحدد جودة التجربة على المدى الطويل.

ويستحسن زيارة مول قائم بنفس الفكرة لمعرفة تكلفة التشغيل الشهرية والخدمات المتوقعة، ثم مقارنتها بما يعرضه المطور.

ويجب سؤال المبيعات عن سعة الجراج وعدد أماكن الانتظار المخصصة لكل نشاط، لأن نقص أماكن الانتظار من أكثر ما يضعف إقبال الزوار على المولات الصغيرة.

المطور العقاري لمول ستيب العبور

يطور المشروع شركة معمار الأشراف للتطوير العقاري (Memaar Al Ashraaf)، التي تذكر بعض الصفحات أنها تأسست عام 1980 ولديها أكثر من 40 عامًا من الخبرة وأكثر من 230 مشروعًا، وتذكر صفحة أخرى أن خبرتها تتجاوز 25 عامًا. وهذا تناقض يحتاج إلى مراجعة، كما أن هذه أرقام تسويقية تحتاج إلى تحقق مستقل.

تعمل الشركة في مشروعات سكنية وتجارية في القاهرة والإسكندرية والعبور. وبما أن المصادر تختلف في تاريخ التأسيس وحجم الخبرة، فينبغي التأكد من تراخيص المشروع وجدول التسليم وسجل الشركة في تسليم مشروعات سابقة، وزيارة المشروعات المنفذة قبل دفع أي مبالغ كبيرة.

وتفيد قراءة العقد بعناية، خصوصًا بنود التأخير والتنازل والصيانة، والحصول على نسخة موقعة من خطة السداد والتشطيب المتفق عليه.

ومن المفيد زيارة مشروع منفذ لنفس الشركة في العبور أو القاهرة الجديدة، والسؤال عن حالة المبنى ومستوى الصيانة ونسبة الوحدات المؤجرة، لأن ذلك يعكس جودة التنفيذ والإدارة بعد التسليم.

مشاريع المطور لمول ستيب العبور

أطلقت معمار الأشراف عدة مشروعات، وأهمها:

• جذب بلازا العبور الجديدة
• سيرينتي ووك مول العبور
• جولدن سكوير في القاهرة الجديدة
• داون تاون الإسكندرية
• مول ستيب العبور، وهو المشروع المذكور في هذا المقال

وتختلف خطط السداد من مشروع لآخر، فبعض المشروعات تطلب مقدمًا أقل وتقسيطًا أطول، لذلك قارن شروط مشروعات المطور قبل الحجز.

أفضل المشاريع القريبة من مول ستيب العبور :

كمبوند كيو جاردن نيو شيراتون
السعر:18000000
التقسيط: 6 سنوات
المقدم:10%

مشروع نيو شيراتون العبور
السعر:22000000
التقسيط: 6 سنوات
المقدم:10%

كمبوند كيوست سيتي العبور
السعر:6000000
التقسيط: 5 سنوات
المقدم:20%

كمبوند جلوري جاردنز العبور الجديدة
السعر:1650000
التقسيط: 6 سنوات
المقدم:10%

مميزات وعيوب مول ستيب العبور

مميزات مول ستيب العبور:

• موقع أمام جهاز مدينة العبور الجديدة وعلى طريق بلبيس وخط 10.
• ثلاثة أنشطة في مبنى واحد: تجاري وإداري وطبي.
• مساحات صغيرة تبدأ من نحو 14 إلى 20 م² وأسعار دخول منخفضة نسبيًا.
• مصاعد بانورامية وسلالم متحركة وجراج مؤمن.
• خيارات سداد متعددة بين ثلاث وخمس سنوات.
• مطور له سجل في مشروعات تجارية وسكنية.

عيوب مول ستيب العبور:

• المقدم مرتفع نسبيًا بين 20% و25% وفترة التقسيط قصيرة.
• تتعارض الأسعار والمواعيد بين الصفحات تعارضًا كبيرًا.
• مساحة المشروع صغيرة، لذلك يعتمد نجاحه على حركة المنطقة.
• وجود مولات أخرى في العبور الجديدة يزيد المنافسة.
• سعر المتر في المحلات الأرضية مرتفع.
• موعد التسليم غير موحد بين 2026 و2028.

هل مول ستيب العبور فرصة استثمارية جيدة؟

قد يكون مول ستيب العبور خيارًا جيدًا للمستثمرين الذين يريدون وحدة تجارية أو طبية أو إدارية بمبلغ دخول معقول في منطقة سكنية آخذة في النمو. ويدعم الموقع أمام جهاز المدينة وعلى طريق بلبيس فرصة الإقبال على المحلات والعيادات الخدمية، كما أن الوحدات الصغيرة تناسب ميزانيات متوسطة.

وتتميز خطط السداد بتنوعها بين ثلاث وخمس سنوات، لكن المقدم المرتفع نسبيًا يتطلب سيولة أكبر في البداية مقارنة بمشروعات أخرى تبدأ بمقدم أقل.

ومع ذلك لا توجد مصادر تضمن عوائد إيجار أو إعادة بيع محددة، والأرقام تتعارض بين الصفحات. لذلك يجب على المستثمر مقارنة سعر المتر وإيجارات المولات المجاورة، وتأكيد موعد التسليم والتشطيب في العقد، وإضافة وديعة الصيانة ورسوم إدارة المبنى إلى الحسابات. وهو مناسب للمستثمر كاستثمار متوسط إلى طويل الأجل.

ويفضل اختيار النشاط المناسب لكل وحدة، فالعيادات تستفيد من القرب من الأحياء السكنية، والمحلات تستفيد من الواجهة على الطريق، بينما تحتاج المكاتب إلى مستأجرين من الشركات والمهن الحرة.

ويُنصح بحساب العائد السنوي المتوقع بقسمة الإيجار السنوي المتوقع على السعر الإجمالي، ثم مقارنته بعائد بدائل أخرى مع احتساب فترة عدم الإنتاج قبل التسليم.